Последние полгода у меня прошли в плотной работе с первичным и вторичным рынком квартир Москвы. Пришлось с головой уйти в анализ текущего расклада на рынке, сосредотачиваясь на нюансах и деталях. Кое-какими интересными наблюдениями хотелось бы поделиться.

ВЫРАВНИВАНИЕ ОКРУГОВ

На самом деле, если мы проанализируем «вторичку», то никакого явного выравнивания цен в округах столицы нет. Причина в существенном дисбалансе объёма предложения первичного рынка по направлениям. Такое ощущение, что север и восток совсем перестали интересовать застройщиков. По большому счету, это преувеличение. Указанные направления теперь успешно пополняются апартаментными предложениями – вспомним МФК Tribeca-apartments, «Парк мира», Soho, Tivoly, Loft Factory и пр. Цены здесь, кстати, ограничены тем, что под лофты/апартаменты пускают старые промздания, которыми так богато и восточное, и северное направление.

 

ОГРАНИЧЕНИЕ ПО БЮДЖЕТУ

Открытие прошлым летом данных по сделкам Росреестра дало в руки аналитикам просто палочку-выручалочку. Удалось вытащить на белый свет и понять кучу феноменов. Один и них – это странный дисбаланс в структуре спроса всё тех же северного и восточного направления.

 

О чём идёт речь?

Если мы выстроим сделки с указаниями цен квадратного метра, то очень быстро увидим следующую лесенку: 1-кмн квартиры, скажем, в среднем будут идти 170 тыс./кв.м., 2-кмн – 160 тыс./кв.м., а многокомнатные – по 120-130 тыс./кв.м. Более того, в структуре числа сделок доля малокомнатных квартир составит в иных местах 80-90% от полного числа.

И ещё, скажем, в случае 2-кмн квартиры, если у вас метраж 50 кв.м., то вы увидите те же 170 тыс./кв.м., но для 65-метровой цифра сразу упадёт до, скажем, 145 тыс./кв.м.

Это т.н. эффект ограничения по полной цене квартиры. В отличие от престижных районов/направлений, на востоке и севере народ не готов платить за квартиру вторичного рынка выше определенной планки. И именно поэтому примерно по одной полной цене идет и малометражная квартира и квартиры с приличной площадью. Как только у кого-то подрастает бюджет, необходимый для покупки более качественного жилья в другой районе, он без раздумий покидает родной восток-север.

Пожалуй, это неплохое объяснение тому, что цена кв.метра на новостройки востока и севера так высока. Здесь застройщики изначально закладывают очень ограниченные метражи квартир (вспомним ту же типовую «панель»), что и позволяет выгнать высокую цену метра.

Но если вы попробуете запроектировать здесь просторные квартиры как на юго-западе, к примеру, то, увы, продать вы их сможете лишь по очень ограниченной цене кв.метра.

 

НЕДОСТАТКИ АПАРТАМЕНТЫХ КОМПЛЕКСОВ

Не раз и два встречал на форумах и в прессе вопросы – почему и насколько дешевле стоит кв.метр в апартаментах по сравнению с обычными квартирами. Неоднократно указывалась приблизительная оценка в -20% по цене.

На самом деле тут вопрос не настолько прост, чтобы применять везде и всюду указанную поправку. Для потребителя есть лишь две критические загвоздки в случае апартаментов. Первая – это то, что придется смириться с тем, что у вас будет временная 5-летняя прописка по сравнению с постоянной в случае квартир. Что означает минус муниципальная поликлиника, минус детское питание, минус местный собес. Второе – это то, что платить за коммуналку/обслуживание придётся по тарифам нежилых помещений. Примерные расчёты показывают, что это приводит к увеличению платежей на 30-80%. Если для вас лишние 2-4 тысячи/месяц не в счёт и если вы не собираетесь обслуживаться в собесе и районной поликлинике, то разницы между апартаментом и квартирой для вас нет.

Понятно, что всё вышеперечисленное может воздействовать на сегмент эконом-класса (хотя, какая это эконом-семья может выложить 8-10 миллионов за апаратамент нижнего сегмента!?), но совершенно амбивалентно для бизнес- и элит-классов.

На мой взгляд, основная причина отставания лофтов/апартаментов по цене кв.метра состоит в том, что у этих проектов уступает качество местоположения плюс факт того, что часто эти помещения возводятся внутри старых промзданий. То есть, загрязненная территория и неблагоприятные виды. И, зачастую, невозможность создать и облагородить прилегающую территорию (там сидят другие собственники), не говоря уж о районе в целом.

 

СТАГНАЦИЯ ИЛИ ДЕПРЕССИЯ?

Риэлторы вторичного рынка не устают хмуриться – объём этого рынка непрерывно возрастает, а динамика спроса никак не соответствует этому росту. Трудно продать объект по высокой цене, если постоянно выскакивают более дешёвые аналоги.

Хмурятся и инвесторы, вложившиеся в новострой 3-4 года назад по дистресс-ценам – несмотря на мощный рост цен первичного рынка, продать задорого квартиру в уже сданном жилом комплексе крайне сложно.

С другой стороны, работа есть и сделки идут. До сих пор активно «выедается» лишь нижний ценовой сегмент, даже не смотря на привязанные альтернативы. Грубо говоря, много экономных покупателей, много ипотечников, да мало настоящих толстосумов. Последняя встряска была предвыборной зимой 2011/2012 года, после этого драйверов спроса не наблюдалось, что и привело к тому, что за последние полгода рост цен на вторичном рынке уступал даже инфляции.

Подавленность сохраняется и на загородном рынке. Нет того праздника, который был 6-8 лет тому назад. Зато упорно растёт объём предложения и здесь.

Что-то подобное десятилетие с гаком наблюдалось на рынке Германии. Сперва, помню, объясняли последствиями объединения ГДР и ФРГ и активным строительством, потом созданием еврозоны, потом созданием евросоюза, потом ростом курса евро. На самом деле, думаю, в Германии просто также не было драйверов роста, какие были, к примеру, в Англии, Испании, Ирландии и т.п.

Вот и у нас особых драйверов пока нет. Потому-то и слегка стагнируем.


Ну а если вы хотите хорошо сэкономить, то рекомендую вам приобрести квартиру в Подмосковье! К примеру, квартиры в железнодорожном стоят на несколько порядков ниже, при этом их качество находится на более высоком уровне! Узнайте подробности прямо сейчас на www.molniam-realty.ru.

Оставьте свой комментарий

0
правилами и условиями.
  • Комментарии не найдены