Любой прохожий ответит влёт – «Ну, это когда строят новый дом и продают в нём квартиры». А мы его подкузьмим:

- А если берут старый дом, ремонтируют и продают в нём квартиры?

- А если строят новый дом и продают в нём апартаменты?

- А если новый дом давно построили и всё равно продают?

- А если новый дом не построили, а продают только пару квартир какие-то мутные физлица и по переуступке?

Рассердится прохожий и возопит – «Да зачем вам всё это надо!?»

Ну, как зачем... Нужда заставляет вести строгий учёт нового строительства с целью а) контроля ситуации по общей реализации жилья; б) поиска возможностей удачного инвестирования; в) поиска квартир для комфортной покупки жилья для себя; г) выявления схем незаконного привлечения долевых средств... в принципе, можно продолжать вплоть до окончания букв русского алфавита.

Нам (профессионалам рынка) нужно. Властным органам нужно. Рядовым покупателям нужно.

Вот поэтому холодным февральским днём коллеги собрались на очередное заседание «Аналитических дискуссий» в офисе компании "БЕСТ-Новострой" под эгидой «Клуба главных редакторов» Марты Савенко.

Скажу сразу, что задача учета новостроек распадается на «ЧТО» и «КОГДА». То есть, что именно мы считаем новостройками и с какого момента мы ведём учёт объекта как новостройки. Успели обсудить только «ЧТО». Вот об этом пока и поговорим...

КРИТЕРИИ ОТБОРА

Лет десять-пятнадцать назад всё было относительно просто. Апартаментов ещё не было, реконструкция занимала ничтожную долю на рынке, инвестиционные договора не представляли какого-то особого интереса. Но рынок развивался, появлялось многое такого, о чём мы в нулевые и помечтать не могли.

Есть две точки зрения: покупателя и профессионала рынка (маркетолога, журналиста, застройщика, риэлтора и т.п.). У первого-то всё относительно просто: есть объект, есть продающая сторона и есть договор приобретения жилья. Методом пристального вглядывания в объект, договор и наглую морду продавца покупатель каким-то таинственным образом отвечает для себя – с новостройкой ли он имеет дело. Причём, зачастую он подходит к решению с позиции английской пословицы «Если нечто выглядит как утка, плавает как утка и крякает как утка, то это утка». Видит сваи за забором, читает договор соинвестирования, отдаёт деньги в приличном офисе, а потом оказывается, что это была «Социальная инициатива», а не новостройка.

Мы - люди бывалые, на рынке уже не первое десятилетие и руководствуемся русской пословицей «Если нечто выглядит как утка, плавает как утка и крякает как утка, то ещё надо проверить – какие она несёт яйца». А то вполне может оказаться, что имеем дело с каким-нибудь проходимцем.

К примеру, для меня как руководителя структуры, поддерживающей продажи, очень важно наличие ассортимента предложения. Ассортимент (или определённое количество) квартир – это признак серьёзной конкуренции. Чего учитывать трехэтажный самострой на 4 квартиры, две из которых хозяин оставляет себе и тёще. Иной раз из учета выбрасывали новостройку, в которой оставался нераспроданным стояк неудачных квартир. Тем не менее, это, скорее к вопросу КОГДА, а не ЧТО.

Итак, для нас, профессиональных участников рынка, действительно основополагающими критериями являются сам объект (дом) и вид передаваемого права. На втором этапе дополнительно возникает критерий субъекта (продавца) и помещения (квартира или апартамент).

Давайте для начала построим перекрёстную таблицу «объект/право», в которой отметим часто встречающиеся случаи на рынке в виде указания субъекта-продавца. Пока отбросим такую экзотику как преддоговор ДКП и т.п.

То есть, существует всего шесть распространенных случаев на рынке, когда вы можете приобрести квартиру, в которой до вас никто не жил (будет таковой считать и случай реконструкции). Пройдемся по очереди:

1. Юрлицо продает по ДДУ объект капитально строительства – здесь особо сомнений нет, это НОВОСТРОЙКА (первичный рынок)
2. Юрлицо предлагает квартиру по переуступке – это может быть совершенно необязательно застройщик, а, скажем, соинвестор или субподрядчик. В том случае, если это юрлицо обладает ассортиментом квартир, то сомнений нет – у нас снова НОВОСТРОЙКА (первичный рынок)
3. Физлицо предлагает переуступку в строящемся объекте. Это особый случай вторичного предложения первичного рынка. Если таких физлиц мало – можно забыть о таком объекте, если много, то объект обязан учитываться, как минимум, маркетологами в качестве конкурента НОВОСТРОЙКАМ.
4. Юрлицо предлагает ассортимент квартир в реконструируемом объекте. Хоть ножом режьте, но это НОВОСТРОЙКА (первичный рынок), так как создается принципиально новое предложение рынка, конкурирующее с любой окрестной новостройкой. Впрочем, и вторичный рынок здесь может терпеть определённый ущерб.
5. Юрлицо предлагает квартиру по ДКП в готовом доме. Если почти все квартиры дома выводятся на рынок подобным образом, то это НОВОСТРОЙКА (первичный рынок). Если это какой-то невнятный остаток, то можно закрыть глаза на такой объект. Как и на тот случай, если штучным товаром приторговывает какое-то юрлицо, сделавшее ставку, скажем, на отделанные и меблированные квартиры.
6. Физлицо предлагает квартиру по ДКП в готовом доме. Здесь в большинстве случаев – классический вторичный рынок. Хотя изредка бывает, что застройщик оформляет квартиры на своих сотрудников и массово продает их после оформления собственности – см. пункт 5.

Мы кратко разобрали наиболее типичные ситуации. Рынок, как правило, более разнообразен. Однако напомню один базовый принцип: в поиске объектов-новостроек нужно ориентироваться на объекты, где присутствует МАССОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ (ассортимент). Закрасим таблицу в качестве памятки:

СЛУЧАЙ АПАРТАМЕНТОВ

Что делать, если мы столкнулись с апартаментами?

Напомню, что апартаменты на рынке возникают в трёх генеральных случаях: (1) новое строительство на участке не под жильё; (2) реконструкция нежилья; (3) помещения в многофункциональных комплексах.

С первым случаем особых вопросов нет - когда строится огромное жилое здание, единственным отличием которого от обычной новостройки является то, что здесь квартиры обзываются «апартаментами», то мы имеем НОВОСТРОЙКУ. Действительно, здесь массивное предложение, агрессивно присутствующее на первичном рынке.

Второй случай (апартаменты в реконструкции) поинтересней. Во-первых, здесь идёт договор купли-продажи (ДКП). Во-вторых, как ни странно, обычно де-факто продаётся старое помещение с обещанием его реновации и переустройства. В-третьих, образуемое предложение довольно сильно отличается от обычных квартир в новостройках как по цене, так и по качеству. Конечно, можно ввести термин ПЕРВИЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА ОСНОВЕ СУЩЕСТВУЮЩЕГО НЕЖИЛОГО ОБЪЕКТА, однако по сути-то апартаменты-то здесь в большей степени новостройка, чем даже в случае реконструкции жилого дома! Ведь там-то люди уже пожили... Короче, НОВОСТРОЙКА, чтобы не умножать сущностей без нужды.

Третий случай (помещения в МФК), скажу сразу, требует анализа в каждом конкретном случае. К примеру, апартаменты в составе гостиничного комплекса. Если комплекс ещё строится, то это случай новостройки. Если такие апартаменты возникают на основе существующих номеров в старой гостинице, то лучше их отбросить на вторичный рынок. Если апартаменты образуются в административно-офисном здании, то надо пристально смотреть что это за фрукт. Вполне возможно, что здесь есть массивное предложение, как, скажем, в башне «Федерация» или «Город столиц». Тогда это новостройка. А бывает, что под апартаменты выделили последний этаж – а вот это разговор ни о чём.

В итоге здесь, чтобы получить ответ, надо смотреть на два признака – массивное предложение и новое строительство. Примерно так.


Приобрели отличную квартиру на вторичном рынке и теперь планируете приести ее в божеский вид? Тогда Вам поможет фирма АСК Триан! Здесь работают высококлассные специалисты которые в самые сжатые сроки и за разумные деньги выполнят отличный ремонт европейского класса в вашей квартире!

Оставьте свой комментарий

0
правилами и условиями.
  • Комментарии не найдены