Власть продолжает наступление на кошельки граждан. Не удовлетворившись срезыванием социальных расходов и 10%-го обесценивания национальной валюты (а это, надо понимать, источник аналогичной инфляции в ближайшем будущем), она обратила внимание на имущественные отношения граждан.

Под удар попадают сделки «до миллиона». Причём, налоговики на сей раз решили идти «от покупателя». То есть, изучение сделки начинается с приглашения покупателя посетить налоговую и дать информацию о сделке.

 Каков смысл этого манёвра мытарей?

Итак, если ты владел квартирой менее трех лет (купил у застройщика ли, приобрел на вторичном рынке ли, получил наследство ли – неважно) и решил её продать, то сумма сделки свыше 1 миллиона рублей облагается подоходным налогом, размером в 13%. В Москве средний чек сделки – около 11 миллионов рублей, а это означает, что продавец «попадает» на выплату 1,3 миллиона в бюджет. Причём, неважно, что эти деньги он использует для приобретения иной недвижимости или для лечения. Позиция государства такая: пусть гражданин ищет способы возврата налога уже в новой сделке, предварительно рассчитавшись по предыдущей. Тем более что налоговые вычеты пока никто не отменял.

Тем не менее, тёртый гражданин нашего государства иллюзий не питает и просто пишет в договоре сумму в 1 миллион рублей. Нет денег – нет проблем. Если вызвать гражданина в налоговую, то он будет трясти этим договором и биться головой о письменный стол, мол, продал за миллион и точка! Что он враг себе, что ли?

Именно поэтому, по замыслу чиновников, вызывать в налоговую следует покупателя, которому после сделки в принципе всё равно: возникнут ли там у мытарей претензии к продавцу или нет. Переход права-то уже осуществился! Если покупатель слегка ушиблен головушкой, то он даже может показать расписку о получении продавцом суммы, гораздо большей, чем 1 миллион. Тем самым, кстати, он подставит под удар свой титул – так как сделка уже может быть оспорена как притворная. Это не шутка, между прочим, какая-нибудь третья сторона может обосновать в суде свои права на ту же разницу между этой суммой и тому, что было отражено в договоре и потребовать признать сделку недействительной. В мире прав на недвижимость бывают такие коллизии, что...

Но не будет отклоняться. Итак, налоговая может заручиться показаниями покупателя, состоящими в том, что сделка прошла по цене много большей, чем 1 миллион рублей. Это даёт ей основание возбудить иск, связанный с неуплатой должного НДФЛ. А это, как минимум, доначисление налога, а как максимум – уголовное преследование, падающее на голову продавца.

Вопрос – что делать?

Ведь, ранее я писал, что наступление государства на физлиц развернулось нешуточное и по всем фронтам. Значит, надо переходить к обороне.

Порекомендовать писать в договоре 100%-ю сумму – это означает гарантированно расстаться с приличной «котлетой» денег. Налоговая с помощью Росреестра давно отслеживает все сделки и контролирует уплату НДФЛ за счёт своей базы.

Можно клятвенно договариваться с покупателем, о том, что миллион – истинная цена сделки. Если что. Но тут есть один психологический нюанс. Сегодня покупатель, удовлетворённый получением вожделенного жилья (покупка квартиры – это приличный стресс), готов на всё ради душки-продавца. А вот через год перед недреманым оком налоговиков с ним может произойти неприятная метаморфоза. И, как следствие, налоговая получит желаемое признание о сокрытии истинной суммы сделки.

Можно сделать ход конём – это провести 1 миллион рублей через какую-нибудь банковскую процедуру (аккредитив, перечисление и т.п.), а в расписке, выдаваемой покупателю, указать, что 1 миллион идет как оплата за квартиру, а на остальное покупатель получает гарантию возврата в случае расторжения сделки. Как это грамотно сделать, так чтобы удовлетворить обе стороны, - отдельный вопрос. Тут смысл как бы отделить «лишние деньги» от договора сделки. В этом случае продавец может сделать перед фискалами каменное лицо: квартира продана за миллион, вот договор, вот банковские документы. Всё остальное находится за пределами данного вопроса (т.е. квартирного) и находится в рамках личных договорных взаимоотношений сторон «продавец-покупатель». Я лично встречал, к примеру, случаи, когда «лишние деньги» были гарантией возврата вложений покупателю на отделку свежеприобретённой квартиры.

Вся суть, что чёткой законодательной базы по вопросу сделок купли-продажи квартиры пока нет. Договора заключаются в простой письменной форме, требований к форме передачи денег нет, нотариусы как сторона в таких сделках отсутствуют. Пока.

Вот если законодательно подключат нотариат, если обязательным условием перехода права станет безналичное перечисление денег, если налоговая получит дополнительные инструменты давления на неплательщиков, тогда ситуация изменится.

Ещё пара слов

Я в своё время обращал внимание, что Росреестр фиксирует достаточно много «нерыночных» цен сделок по Москве. И далеко не все из них – это один миллион или два-три (если у нас со стороны продавца два-три лица). Скорее всего, налоговая начнёт «шерстить» снизу по ценам. К сожалению, совет делать сделку «миллион + сто» не лучший, так как вы вынуждены будете подавать налоговую декларацию, а это даст налоговикам лишнюю зацепку. А тут лучше внимание не привлекать.

Сложный момент – новостройки. В текущей редакции срок отсчёта «трёх лет» - это регистрация права на квартиру, а не, скажем, даты регистрации договора по ФЗ-214. Это не следует забывать. А то иные инвесторы продадут квартиру спустя 5 лет после внесения денег застройщику, а потом будут удивляться претензиям налоговой, мол, три года не прошло и платите-ка взносы в кассу.

Словом, с нашим государством надо бдеть, не впадать в панику, и не терять головы. А коли вас вызвали в налоговую для дачи показаний, то лучше, наверное, сыграть дурочку – «документы потерял, про деньги забыл, помню, что сделка была совсем нерыночная». Ведь шарик-то наш круглый, подставите одних – подставят и вас. Со временем.


Налоги Вам пока что не страшны, т.к. у Вас нет собственного жилья? Тогда я рекомендую Вам арендовать отличную квартиру здесь! Только тут Вы найдете широчайший выбор жилплощади по самым низким ценам!

Оставьте свой комментарий

0
правилами и условиями.
  • Комментарии не найдены